房地产企业的辉煌十年已逝去,提高物业服务管理工作是促进房地产企业健康发展的必由之路,即有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售,更有助于维护业主合法权益,所以加强物业管理工作尤其是前期物业管理工作尤为重要。

　　物业管理企业来提供的是负责小区的公共设施维修、保洁、绿化、保安等服务产品,是琐碎、繁杂的工作,是一个劳动密集型的行业。

　　长期以来给人的印象是物业公司员工来源复杂、素质不高、收入较低,物业公司在市民中的形象很一般,物业公司与业主的关系处理得不够好,有些甚至走到了对立面。但是,在现代经济社会生活水平的提高导致需求增强、房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高等因素,物业管理又是广大业主客户不可或缺的,业主对物业服务的需求正日益个性化,同时物业管理公司治理的好坏,也与房地产研发企业是否能够持续健康发展紧密地联系在了一起。

　　因此,怎样搞好物业管理企业,提高物业公司综合效益,促进商业房地产的销售。应从以下几个方面着手

　　物业管理的发展的新趋势是管理效益规模经营化、管理手段现代网络化、管理方法细微人性化。物业管理公司的定位是微利企业,净资产利润率不能要求太高。如果在单一物业赚的太多、管理手段没有跟上、管理方法简单,说明收费过高,提供的物业管理服务价值和业主客户的缴费不对称,长此以往会伤害了业主的利益,致使满意度降低,物业管理费收费率将走低,还可能与业主产生物业管理纠纷,从而大大损害自身品牌形象,进而造成业主客户的流失,同时也间接影响原房地产研发企业的品牌形象,不利于该房产公司品牌其它房产的销售。

　　物业管理公司要依靠业主客户原有的固定缴费来维持日常运转,同时依靠掌握的信息资源优势,提供全方位的个性化的延伸服务,增加更多的利润增长点。物业管理公司有了盈利,就能更好地为业主客户服务;业主客户得到了持续的完善的服务,所拥有的房产就会有更快的升值可能;房产研发企业所开发的楼盘销售后能不断升值,好口碑就会相传,毫无疑问,品牌美誉度就会得到不断的提高。实现业主、物业管理公司和房产研发企业,三者利益的共同体。

　　从公司经理层开始,上上下下都应该树立“业主至上”的思想,并体现在企业和个人行为的方方面面。

　　1、业主客户是上帝:业主客户是雇主,是物业管理公司及其全体员工的衣食父母,公司的利润来源、员工工资都有赖于对他们提供了相应的服务而收取的管理费。他们给我们发钱,我们就应该提供优质的服务。要有热情的服务、完好的设施设备、娴熟的服务技能、齐

　　全的服务项目、灵活的服务方式、规范的服务程序、统一的服务标准、合理的服务收费、健全的服务制度、快速的服务效率。

　　2、服务人性化:要“以人为本,服务至上”。尽管严格意义上业主客户是老板,但传统观念里物业部门还是处在强势地位,绝大部分业主客户都很尊敬物业部门,我们要设身处地思考怎么样才能做到人性化的优质服务,要让业主因我们的无微不至的服务而有家的感觉。

　　3、“业主至上”的服务宗旨:日常服务工作中要积极热情地为每一位业主服务,对一些不太了解甚至反感物业管理的业主,应主动上门与其沟通、交流。不要怕被业主指出缺点,应主动感谢业主提出意见,并尽快改正,从而慢慢的提升。让业主们真正体会到忠诚物业公司“业主至上”的服务宗旨。员工具备了“以人为本,服务至上”的服务意识,就会大幅度减少矛盾危机的发生,与业主出现大的摩擦后,员工要耐心、再耐心,并立即向社区物业管理部、公司汇报,尽快得到妥善解决。很严重的事件,公司领导应该亲自参与处理,亲自回访业主。

　　4、服务口号:公开的标志性口号是“忠于业主,诚信服务”;“忠诚物业,真诚服务”;“忠诚物业,让人信服”;“以仆人之态服务于人,以管家之举治理于园”。内部培训口号是“业主是老板!”“业主是我们的财神爷!”“爱业主就是爱自己!”“细节决定成败!”

　　5、企业文化建设:统一着装形象,提倡使用标志性语言,各项管理实现计算机化,树立“三细、四严、五诚”的行为风范。

　　1、编制物业管理方案:根据具体楼盘开发情况,适时编制完善的物业管理方案,并与开发商、业主代表沟通协商。

　　2、迎接业主客户:接到房产销售部门通知后,物业公司派专人前去迎接,主动、热情地陪同客户收搂,以示对客人的无比尊重。在此期间可以顺便介绍一下物业管理和装饰装修方面的规定要求,了解业主客户的装修搬迁等事宜,帮助业主解决能够给予解决的个人问题,如发现房子质量还存在问题,协助业主与开发商沟通。

　　3、建立业主客户档案:查验有关证件,请客户填写住户登记表,尽量收集详细,特别是联系方式。

　　1、挂牌上岗:所有员工必须挂牌上岗,胸牌标明员工号码、企业简称,有利于宣传企业形象,增加市民认知度,便于业主反映服务情况,也是企业正规化的体现。

　　2、与业主联系沟通:物业部门不定期通过打电话、登门拜访、QQ聊天、电子邮件等形式通知一些事务,或者求取业主意见和建议。经常性良好的互动,可进一步增进彼此理解,维护业主和物业公司的各自利益平衡最佳化。

　　3、动态网络化管理:规模的扩张,计算机的普及,网络的发展,使得物业管理需要用新的借助网络的手段来管理公司各项事务,将来发展是,与大部分业主、客户、专业服务企业的联络都将用电脑网络

　　4、规范化管理:建立健全各项规章制度,靠规范阳光的制度来约束各项行为。制度要完善,可操作性强。

　　5、完整的工作记录:经理办公会记录、各种工作表格、申请表、登记表、业主客户数据、拜访客户登记记录表、客户意见建议征询表、客户投诉记录、维修单、工程报修单、许可证、设备设施运转记录、来电来访记录等等,要求表格设计合理,记录完整,符合实际。通过完整的记录,实现对各种现象问题的准确分析,为采取必要措施提升物业管理上的水准提供分析依据。

　　6、安全防范管理:物业保安是物业管理的重头戏,安全、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求,物业小区的保安管理工作是一项上班时间长,劳动强度大,工作责任重的工作,事关居民、客户生命财产安全。因此,作为规模较大的物业公司,要建立保安与业主之间的良好关系,要切实做好物业小区的安全保卫、小区交通秩序维护、消防管理等工作,建立一支有较强战斗力的保安队伍,实行准军事化管理,为物业及客户生命财产的安全提供有力的保障,让业主客户放心。

　　7、保洁清洁工作:保洁员依照《保洁工作实施细则》开展服务工作,要保持物业小区内每一个角落的干净、整洁,合理使用卫生用具,员工行为举止规范。

　　9、房屋及设施设备管理:做好房子的主要部分及其附属设施的维修、养护。通过制订专业化的维修、养护计划,维持物业的使用功效,使物业得到保值、增值。

　　10、与业主保持良好沟通:甚至让业主参与过程,也是提升服务质量的过程,更是维护自身权益的过程。业主代表应当支持和配合物业管理公司的服务,加强与物业管理公司的交流,共同创造良好的生活环境和工作环境;鼓励业主客户平时就多提意见和建议,使自己能够获得更优质的服务,也使物业管理公司更好的了解客户需求。

　　1、物业管理成本常常要受到先天因素和社会因素的制约,在房地产开发企业的规划设计阶段就参与进去,充分考虑物业管理的经济性,从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业管理企业的经营运作,多进行设备设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本进行比较,对交通组织、出口设置等精心考虑,早期就介入,就可对以后的物业管理费用支出的降低产生积极影响,从而有效减轻业主的负担,为保持低收费、高质量服务提供良好基础,同时可促进提升房产开发公司和物业管理公司品牌形象。

　　2、节约工资成本支出:人员工资在物业管理成本构成中占有相当大的份量,因此要保持人员队伍的精干、不臃肿,注重经营管理和技术人才的合理配置,充分发挥管理人才和技术人才优势,确保管理环节的通畅。为了以防万一出现紧急事件或较多员工突然请假急需人手,有必要保留一部分经过培训的人员是临时性质的用工,干一天给一天工资,对这些人员保持有多种联系方式。对专业性强、平时工作量不大的项目,一般给予联营外包。

　　3、节约纸张:物业公司所用记录、表格需要耗费纸张很多,要合理编排设计,减少纸张浪费。如《忠诚物业管理有限公司前期物业管理服务协议》,总共是3张16开的纸,还要1枚订书针,字体大、行间距宽,完全可以重新排版成1大张8开纸,既节约1张16开纸,每张含正反面印刷费的成本在0.1-0.2元,全公司一年售房500套的话,每套需一式三份,就可以节约150-300元。而且,重新排版成1大张8开纸后,不需要装订,免去了大量装订时间,保管也方便。

　　5、提高时间利用效率:平常工作流程清楚,责、权、利分明,减少扯皮现象发生,达到时间利用效率最大化,节约时间,就是节约成本。

　　1、《员工手册》里的要求都是可以做到的:语言要简洁明朗、通俗易懂,做不到的不要说,大道理少讲。

　　2、《员工手册》是个性化的,里面包含全体员工共同遵守的管理制度、应知应会的房产开发、物业知识和专属于自身岗位的工作内容、程序、服务的品质标准等要求。

　　①见到陌生人走进小区,就和颜悦色地说:您好!欢迎光临××小区,请问有事吗?(有什么需要帮忙的吗?我们能为您做些什么? 有什么能帮忙?等文明语言)。

　　③看到业主出门就愉快地说:“您好!再见!”见到业主准备出远门就欢笑着说:“您好!再见!一路顺风!”

　　④见到小孩之间打闹就微笑着上前劝阻:“大家别闹了,小朋友要团结,要互相让一下!”看见小孩在玩危险游戏,就严肃地及时制止:“不能玩,危险!容易受伤的。”

　　⑦客户询问事情办得怎么样,而事情还没有办好时,就认真客气地回答:正在办理,我们会及时把处理结果通知您。客户走后,一定要抓紧联系公司有关部门,并尽快回应客户。

　　⑧对问题比较多的客户,要有耐心,表情要自然地说:您对处理结果感到满意了吗?(您是否还有什么要求?)

　　1、员工招聘:随着管理的物业增多和经营项目扩大以及部分员工辞职或被淘汰,要招聘慢慢的变多的员工。通过老员工介绍、自主应聘、网络招聘等方式引进员工,对应聘员工建立详细档案资料。

　　2、员工培训:由于行业特点,新招聘来的准员工大多数来自偏远城镇和乡村,接受教育程度低、文化素质差,但他们大多很善良,做事很认真。为了统一工作标准都必须接受一定期限的培训。要注重个人素质方面的培训,对每一位新员工做“职业道德,礼仪礼貌”培训,培养员工与人沟通、协作的能力,进行亲和力训练。培训采用公司专业技术人员讲课、老员工传帮带等方式来进行,在尽可能短的时间内提升服务技能。达到上岗要求、道德素质高、本人有意愿长期工作的,在考察一段时间后给予签定正式用工合同。

　　3、重视爱护员工:员工是物业公司生存的根本,优秀员工能不断为公司创造价值,可以说,公司的利润是公司股东的资本加上方方面面的员工共同作用下产生的。公司领导在工作上应该严格要求,但在生活上则应把他们当作亲人来看待,对员工碰到的遇难问题尽量帮助解决,人性化地对待每一位员工,用感情来留住人才。每多工作

　　4、亲情化管理:员工来自全国各地,很多员工的家还在遥远的老家,公司对每位员工每逢生日都举行仪式庆祝!(费用在40元左右)。新员工上岗要举行小组列对欢迎仪式,老员工离开公司时也举行欢送仪式,好聚好散,显示公司对员工的真切关怀,借以表明公司是一个心胸宽广博大的着迷的和睦的大家庭。

　　除了物业管理的传统服务项目以外,随着物业管理日常工作的顺利进展和品牌效应的形成,以及人才有效储备和资金有效积累,可以适时恰当稳健地开展一些物业管理延伸的服务经营项目。

　　如代理新楼盘房产销售;承接装饰装修工程建设项目;组建打字复印装订服务部;组建家政服务部等业务。

　　建设文明小区,是政府的要求,也是业主的渴望,是物业公司的职责,更是提升物业公司和楼盘开发商品牌形象的需要。要组织并且开展一些实实在在的便民、为民项目和高尚娱乐活动,从小事做起,努力使得所管理物业小区全部实现文明小区称号。

　　时代在发展,社会在进步,人们对生活的需求在发生日新月异的变化,物业管理公司要跟上时代潮流,就要不断学习新方法、新技术,不停地改进革新服务产品,最大限度满足于业主越来越丰富的服务需求。

　　服务无止境。物业公司不能够满足于现状,固步自封,停滞不前。公司自身要长时间坚持对员工的培训,倡导健康向上的企业文化,充实

　　西部开发的号角使西宁有了翻天覆地的变化,西宁市在大刀阔斧地调整发展的策略,这些天时、地利、人和因素无疑给处在发展中的西宁地产物业带来大有作为的美好期待。同时,从长远来说,我们物业不但要管理自己地产开发的楼盘,还要尝试管理大型酒店物业、大型商场物业、政府学校金融部门等物业,有条件时还要采用联合、兼并其他开发商开发的楼盘物业的管理等方式,完成规模的扩张,实现质的飞越。

　　为把西宁建设成为更加繁荣、更加美丽、更加宜居的青藏高原区域性现代化中心城市而做出贡献。让我们的准业主在西宁这篇热土上安居乐业。

　　懂资料，档案，工程房屋建筑结构，泥工维修，电工，楼宇对讲，监控，车辆管理系统，等弱电维修，经营管理，物业所有知识你学会了吗？可能现物业没有一个人学会，学会了物业肯定做得好。

　　我是业主，家门里的事物业基本不管，维修了收费也是离谱！物业费却要家门里的主人来缴！美其名曰：公共区域的费用！我家里的事你物业都懒得管，我能相信钱缴给你，你能管好公共区域吗？不要搪塞忽悠业主了！所以大多数业主才会有收钱不管事的印象？更关键是缴的费用去哪里从来也不知道？

　　据网络平台多个方面数据显示，2024年国庆档新片票房（含点映及预售）突破16亿！《志愿军：存亡之战》《749局》《浴火之路》暂列新片票房前三名。

　　有一位中国小伙，在非洲却当了“土皇帝”。他住着1200平的海景别墅，出门不是开豪车就是乘坐私人飞机，生活可谓是极度奢侈。更让人惊讶的是，这个小伙周围还有不少年轻美女环绕，就连助理都是丰臀辣妹，而且这其中还有许多国际名模。在外人看来，这位的生活似乎都有些纸醉金迷了。

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　　封面生活总会猝不及防地透露出一种“越活越回去”的势头。这一次，你可能从小到大已经逛过千百遍的超市散装区，摇身一变成了“干粮店”，一路从遥远的澳洲跨过网线火到了国内。

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